Uno de los principales cambios está vinculado con la falta de pago del alquiler. La iniciativa establece que el propietario no podrá recurrir directamente a la Justicia al día siguiente de que el inquilino deje de pagar. Antes deberá realizar una intimación formal y otorgar un plazo mínimo de 10 días corridos para que el ocupante regularice la deuda.

La intimación deberá informar el lugar de pago y será considerada válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si la notificación no puede concretarse por causas que le sean atribuibles.

¿Cuándo podrá pedirse el desalojo?

El punto central del nuevo esquema es que los 10 días de la intimación deberán transcurrir sin que se haya cancelado la deuda. Recién entonces el propietario podrá iniciar el proceso judicial de desalojo.

Pero el proyecto incorpora una posibilidad adicional: junto con la demanda, el locador podrá solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, de acuerdo con las condiciones que establezca la Justicia.

De esta manera, la restitución del inmueble podría producirse antes de que concluya el juicio de desalojo. La iniciativa prevé un procedimiento sumarísimo, con plazos más breves que los de un proceso tradicional. Según estimaciones de especialistas, el trámite podría resolverse en alrededor de dos meses o incluso menos, aunque el tiempo efectivo dependerá de las características de cada expediente y de las decisiones del juez.

El mecanismo no se limitaría a los inquilinos. También alcanzaría a subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otra persona que tenga la obligación de restituir un inmueble.

¿Qué sucede si el propietario se equivoca?

La posibilidad de obtener una restitución anticipada también incluye responsabilidades para el propietario. Si logra el desalojo ocultando información o documentación vinculada con el contrato o con pagos efectuados por el inquilino, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler mensual, que deberá pagarle al ocupante.

Además, si posteriormente la Justicia determina que el incumplimiento invocado no existía, el propietario deberá indemnizar al inquilino. El ocupante también podrá iniciar una demanda por los daños y perjuicios que le haya provocado la restitución.

Para resolver estas situaciones, el proyecto establece que la prueba estará limitada principalmente a documentación —como recibos y comprobantes de transferencias— y prueba pericial. Esta última puede extender los tiempos del proceso cuando sea necesario, por ejemplo, para determinar la autenticidad de un comprobante.

Entrega de las llaves

La iniciativa también establece reglas para cuando el inquilino decide devolver voluntariamente la propiedad. El propietario no podrá rechazar la entrega de las llaves ni condicionarla al pago de una deuda.

El locador conservará la posibilidad de reclamar judicialmente los alquileres u otros montos pendientes. Pero si se niega a recibir las llaves, el inquilino podrá realizar una consignación judicial.

En ese caso, los gastos del trámite quedarán a cargo del propietario y, desde la notificación de la entrega, dejarán de generarse alquileres y otras obligaciones adicionales para el inquilino.

Qué pasa con los sectores vulnerables

El proyecto también contempla situaciones en las que el desalojo pueda afectar a personas especialmente vulnerables. Si en el inmueble viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes.

Además, podrá establecer un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria. Esta posibilidad, sin embargo, no implicaría frenar el avance del proceso judicial.

El proyecto de inviolabilidad de la propiedad privada ya obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser tratado por la Cámara de Diputados. Si finalmente se convierte en ley, modificará los procedimientos actuales y buscará reducir los tiempos de los desalojos, especialmente en aquellos casos en los que el incumplimiento contractual se origine en la falta de pago del alquiler.

El cambio más concreto para los inquilinos será el plazo inicial: ante un alquiler impago, tendrán como mínimo 10 días corridos desde la intimación formal para regularizar la deuda antes de que el propietario pueda iniciar el proceso judicial y solicitar una restitución anticipada del inmueble.